同读灯湖六小，都是地铁上盖综合体！为啥我家涨不过他？
最近，有南海万科广场业主向功夫君抱怨道：自家二手已经跟不上千灯湖的步伐。
“跟寰宇城对比，大家都读六小，都是地铁上盖综合体，为啥就是赶不上呢？”
对此，功夫君内部展开热烈讨论，也实地踩盘，结合户型分析，请教资深中介，初步得出一些结论。
01. 楼盘基本面PK
首先，咱们先来看看两盘的基本面：
从总户数、容积率、绿化率、梯户比来看，南万明显更舒适，学校组合也更胜一筹。
主力户型方面，寰宇甚至有比南万实用性更低的倾向，然而前者二手挂牌价却狠狠吊打后者。
02. 内外部环境PK
寰宇分南区和北区，南区有三栋超高层，4梯8户，总高60层，楼下是商场和地铁站。
由于盖在地铁和商业体上方，公区配套主要是空中花园与地下会所，花园不大，以风雨连廊相接，能避免日晒雨淋和高空坠物。
南万建有14栋，由4个小组团构成，虽然无完整大花园，但园林养护与寰宇不相上下。
▲南万楼栋示意图
功夫君现场感受：南万花园更像花园，寰宇更像一条过渡式走廊。
▲寰宇空中花园
▲南万广场花园
如果再对比室内公区，寰宇大堂和电梯间明显更加大气。
▲寰宇大堂和走廊实景
至于楼宇密度，抬头仰望，4.2与4.8之间的区别，其实并不大，地铁上盖，多少会牺牲一点居住舒适度。
▲寰宇楼栋实景
▲南海万科广场楼栋实景
再来看看两个盘的商业体，南万2014年国庆开业，品牌定位年轻，开业率达95%，人气比同期南海万达还要旺。
两年后开业的环宇城，以公园式主题购物中心重新定义佛山商业格局，其亲子业态吸引很多家庭消费，品牌首店更多选择环宇城。
如今，环宇城成了桂城人气最旺的商场，去年国庆，功夫君逛了一圈，人流几乎都是擦肩接踵，而南万的业主也感觉，南万商业运营日渐下滑。
【园林综合得分】
南海万科广场★★★★★ 寰宇天下★★★★
【商场综合得分】
南海万科广场★★★★ 寰宇天下★★★★
03. 主力户型PK
既然外部环境分不出高下，我们尝试从内部产品入手。
寰宇主力户型是89㎡三房，最大缺点是单卫浴，还有个4.5㎡次卧，基本只能当杂物房，现场家具参照，放下一张小床，一个衣帽架，就没有站立位置了，唯一优点是能望千灯湖景观。
▲寰宇89㎡三房户型图
▲次卧实景
▲次卧景观
▲北阳台景观
“I”字型厨房空间非常紧凑，生活阳台仅够放置一台洗衣机，北向景观阳台远远可以望见广州塔、广州圆等景观。
▲厨房实景
南万基本是流水线的2梯6户塔楼，南北翼为竖厅三房，东西翼为横厅三房。
同样是89㎡竖厅三房，南万做到双卫浴，带主套，空间也是很紧凑，通过定制家居，可以实现收纳最大化。
▲南万广场89㎡三房户型图
▲房源实景
至于百平以上面积段，寰宇的120㎡只能做到三房，带主套，厨房带生活阳台；南万的113㎡则拿出擅长的横厅户型，无死角排列出四个房间，还带主套。
▲南万116㎡四房户型图
▲寰宇120㎡三房户型图
面积段再往上走，寰宇136㎡也还是三房，典型的“飞机户型”，中部为起居室，东西为卧室；同样136㎡，南万可以做到四房，且具备南北通透性。
▲寰宇136㎡三房户型图
▲南万136㎡四房户型图
不过寰宇最大面积段还有216㎡四房，这在南万是缺少的。
【户型产品综合得分】
南海万科广场★★★★★ 寰宇天下★★★★
04. 历史成交PK
如业主所说，南万单价拉不高真的是因为缺乏大户型引领吗？
梳理贝壳数据，寰宇2019年底就已经突破3万+这条线，受疫情影响的上半年有些许回落，2020年7月开始，全部成交价破3万，而且价格站得很稳。
此后寰宇再也找不到3万/㎡以下单位，去年12月拿出来法拍的12套房源，也几乎都站上了3万+
▲寰宇城法拍房记录
南万2019年中均价约2.7万/㎡，彼时总价约240-250万即可入手，到了2020年中，总价已经去到260-280万水平，均价在3万/㎡上下徘徊，没有寰宇站得稳。
不过，南万大户型比较吃香，在千灯湖四房比较稀缺的当下，南万的113㎡能做到四房，成交单价去到3.3万/㎡，寰宇120㎡三房只能卖3万/㎡。
但从贝壳成交量上看，寰宇2020年卖了13套，南万约31套，后者几乎是前者的3倍。
由此判断，并非大户型就能拉高单价，根本原因是寰宇整体上涨。
05. 解谜
那么问题来了：寰宇除了商场运营比较好之外，在园林、户型、对口学校等方面，都没有大幅超越南万，可为何二手差距明显？
一个长期带看两盘的中介说：“品牌溢价！无论是买方还是卖方，都认可中海这个品牌。”
另外，寰宇有业主带动涨价，去年11月至今年1月，有位女士连续卖出了3套寰宇89㎡的户型，总价从290万卖到315万，光是单价就涨了近3000元/㎡，其他业主看到自然也抬高了价格。
▲中海寰宇花园实景图
功夫君到贝壳上随便一搜，一套89㎡三房，从12月中旬到1月中旬，一个月涨价两回，共涨价53万，妥妥的自信！
中海地产从万锦豪园，做到千灯湖壹号，已经在桂城片区树立了良好了品牌形象，即便是定位偏刚需的寰宇，安保出入登记也十分严格。
就连文首提出疑惑的南万业主也表示，若当年预算充足，还是会选择中海的。
对于这个简单而粗暴的归因，相信很多南万业主是不服气的，毕竟万科在佛山十几年了，业主基础强大，品牌实力也有目共睹。
但中海的豪宅路线，定格了其千灯湖品牌代表的印象，不过功夫君认为，有一部分原因是“事在人为”，归根结底在于：业主团结。
这样的情况在桂城不少见，参考前段时间发布的金融高新区二手实况
还有一个小原因，有看过两个盘的意向客户，对于南万存在回迁房，圈层不纯粹这点会比较介意，这一点就相对主观了，但也无形中产生了影响。
其实再看看成交量，南万的业主也不必过于灰心，毕竟价格面前，很多人还是会选择性价比高的房子。
在佛山，你还留意到哪些一路之隔，价差明显的房子，可以在评论区分享一下。